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三巽集团豪赌IPO:融资成本居高不下 加杠杆扩张存隐患

[编辑:永太净化设备经营部] [时间:2019-10-28]

  财联社(上海,记者 王海春)讯,起家于安徽的房企三巽控股集团,日前向港交所递交了招股书。

  赴港IPO之前,三巽集团动作频频,包括将总部搬至上海、调整公司股权架构、增土储扩规模等。

  值得一提的是,该公司去年刚迈进百亿元销售门槛,却放言要在五年内实现千亿目标。在快速扩张过程中,三巽集团问题不断,如部分时段出现亏损、因项目质量问题需要赔偿损失等。

  此外,由于三巽集团以信托、资管计划为重要融资手段,近几年融资成本居高不下,对其长期发展形成制约。业内人士认为,三巽集团接下来面临的一个重要命题是,如何在快速扩张的同时,降低资金成本并保持财务安全。

  “如果不是上市,不太会注意到这家企业,因为从现有规模和成长性上,都不是特别抢眼。”上海一家中型房企营销部经理表示。

  三巽集团安徽公司一位工作人员告诉财联社记者,去年七八月份公司将总部搬到了上海,“投资、营销、财务等头部功能,都放到了上海,安徽现在已经变成了区域公司。”

  此外,三巽集团还对股权架构进行了调整。其目前的股权结构为:公司创始人、董事长钱堃及其配偶安娟,通过境外公司持有三巽集团87.4%股份,钱冰持有7.6%股份。

  招股书披露,至今年八月底,该公司在三个省的9个城市共有35个项目,拥有土地储备420万平方米。亿翰智库数据显示,三巽集团2018年以100.1亿元的销售额,位列全国房企第130位。

  上海一家房产机构分析师对记者表示,三巽集团曾经很长时间没什么动静,表现较平稳,约四五年前才启动了一轮扩张计划。去年能达到百亿销售额,很大程度上与几年前的布局有关。在房地产市场增速放缓的情况下,该公司在5年内实现千亿销售目标,难度颇大。

  据招股书数据,三巽集团2016年及2018年的溢利分别为5599万元、4499万元,而2017年则亏损了3875万元。2018年上半年亏损金额为1077万元,不过今年上半年获得6204万元的溢利。

  业内人士认为,这一财务指标的波动,可能反映出在特定时期公司管理能力还有提升空间,尤其是扩张期需要更多资源支持的时候,可能会再次出现类似波动。

  对此,三巽集团解释,这一定程度受到销售收入波动的影响,而这主要归因于物业交付出现在不同的时段。

  “2016及2018年竣工交付的项目较多,而2017年交付的面积减少,主要归因于2014、2015年土地收购的减少。一般而言,项目施工期为两至三年,因此过往记录期间的土地收购波动,造成了2017年的波动。”三巽集团方面表示。

  此外,三巽集团在招股书中称,由于物业发展活动增加,公司须取得充足的外部融资,以应对财务需要及责任。“如果未能及时获得融资,可能会违反付款责任或无法规划项目,或无法应对资本开支的需求。”

  招股书还披露,2018年公司产生了320万元的赔款,主要是对滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水而支付的一次性赔偿。

  公开资料显示,2016年至2018年,三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14%,2019年上半年为12.7%。

  融资成本居高不下,与其融资结构有关。三巽集团表示,公司的物业发展的资金,一般通过经营所得现金结算、信托及资管计划来获得相应的安排。

  截至今年六月底,信托融资占到三巽集团总借贷的75%,有五项未偿还的信托及资管融资。至8月31日,三巽集团通过信托及资管计划融资借贷的本金结余总额为13.19亿元,合作方包括万向信托、民生信托、华融资产等金融机构。

  与银行借款相比,信托融资及发行资管计划在审批时间和借款条件方面更灵活,但其成本高的缺陷也相当明显。

  三巽集团加杠杆扩张,导致其土地储备快速增加。2016年其收入为5.4亿元,2018年增至7.24亿元;而2016年该公司的土储为110万平方米,今年8月底土储规模已达420万平方米,土储规模增长的速度远高于收入的增长幅度。

  2016年至2018年,三巽集团土地获取的成本分别为8760万元、4260万元和1.43亿元,今年上半年用于拿地的成本约1.24亿元。

  业内人士指出,如果三巽集团想实现五年冲击千亿销售目标,那么接下来其扩张的势头可能会更加迅猛。

  “考虑到当下的市场和政策环境,按目前的规模用五年冲击千亿,接下来不论对财务还是运营管理,这种高强度的节奏都将对其形成不小的挑战。”上海一家房企营销部经理说。

  目前,三巽集团除了在南京、合肥布局,更多是在淮南、阜阳、安庆、宿州、泰安等三四线城市开发项目。三巽集团在招股书中表示,公司业务的可持续增长及成功,很大程度上取决于能否继续按市场合理价格获取土地储备。

  从区域分布情况来看,其土地储备的90.6%位于安徽,山东和江苏各占5.3%和4.1%。而从单个城市来看,亳州和滁州分别占土地储备的41.6%和19.7%,两者相加占到总土储逾六成。

  据了解,三巽集团未来将对业务做出进一步扩展,其策略大致为:巩固并进一步提高在安徽的市场地位,同时计划布局杭州、宁波、无锡等长三角城市。此外,还将拓展粵港澳大湾区、武汉、郑州等区域及城市群,以及未来具有重大增长潜力的新市场。

  对于这种扩张可能带来的影响,三巽集团坦陈,在过往记录期间,公司为收购土地容易出现流动资金问题。而除了面对外部挑战,公司也可能面临管理项目的困难。

  “扩充至新城市及新业务,需要大量资金及管理资源。可能在人力资源、工程延误方面遇到问题,而迅速拓展还需要大量资金投入及现金流出,将增加公司资金运营压力,并可能会对现金流产生影响,由此可能会对公司业务、财务状况和经营业务及前景,造成不利影响。”三巽集团方面表示。

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